物業(yè)公司需要專(zhuān)業(yè)化管理中央空調的運行

一、中央空調系統運行管理概論

中央空調系統擔負著(zhù)創(chuàng )造和保持舒適的或滿(mǎn)足某些特定要求的室內空氣環(huán)境的重任，其運行管理是現代物業(yè)設備管理的一個(gè)重要組成部分，如果運行管理工作做得不好，不僅會(huì )造成空調效果不理想，而且會(huì )出現能耗大、設備故障多等問(wèn)題，從而影響用戶(hù)的使用和物業(yè)管理企業(yè)（部門(mén)）的工作效率、經(jīng)濟效益，甚至企業(yè)（部門(mén)）形象。

在我國，民用建筑的中央空調系統主要由冷熱源、空氣熱濕處理設備、管道系統、末端裝置和控制系統等組成。一般用于有大面積空調要求的場(chǎng)所，如寫(xiě)字樓、星級酒店、影劇院、會(huì )展中心、候機樓、大型商場(chǎng)和大型餐飲、娛樂(lè )場(chǎng)所等。這些地方采用空調的主要目的是為了滿(mǎn)足人對室內空氣環(huán)境的舒適要求。因此，舒適性中央空調系統的主要服務(wù)對象是人，運行管理工作的首要任務(wù)是以人為本，確保室內空氣環(huán)境的質(zhì)量要求。

其次，中央空調系統所采用的制冷設備及其他設備，國內仍以電力驅動(dòng)為主，而且運行時(shí)間長(cháng)，耗電量大。統計資料表明，中央空調的用電量一般占整個(gè)建筑物全部用電量的1/4~1/3，因此在滿(mǎn)足使用要求的前提下，盡量減少中央空調系統運行時(shí)的用電量是物業(yè)管理企業(yè)（部門(mén)）的一項重要任務(wù)，它既涉及經(jīng)濟效益的問(wèn)題，又包含專(zhuān)業(yè)技術(shù)問(wèn)題。

第三、中央空調系統往往一次性投資大，包含的設備種類(lèi)多、管線(xiàn)長(cháng)、自動(dòng)化程度高，其運行操作、維護保養、故障檢修要綜合運用熱工、流體、空調、制冷、機械、電工電子、自動(dòng)控制等多方面的知識和技能。因此要求運行操作人員和維修人員必須具有一定的專(zhuān)業(yè)知識和專(zhuān)業(yè)技能，這樣才能管好、用好它。否則，會(huì )使設備的使用效率降低，故障頻繁，壽命縮短，不僅影響正常使用，還會(huì )增加相關(guān)的非正常資金投入，從而加大管理成本。

綜上所述，中央空調系統的運行管理有十分豐富的科學(xué)內涵。實(shí)際工作中往往由于對此認識不足，致使管理工作存在許多疏漏和認識上的誤區。例如，把有人負責按電鈕開(kāi)機、關(guān)機當成有專(zhuān)職管理；把自動(dòng)化程度高當成容易管理、不用維護保養；把滿(mǎn)足人的舒適要求當成天熱時(shí)有冷氣供應、天冷時(shí)有暖氣供應即達到了要求；把系統能開(kāi)動(dòng)運行當成工作正常，等等。

當管理工作不到位時(shí)，中央空調系統就會(huì )出現以下問(wèn)題：

（1）空調效果不理想。房間的溫濕度不能保證在設計或控制的范圍內，新風(fēng)沒(méi)有或少于最低要求，送風(fēng)量過(guò)大或不足，送風(fēng)溫度或送風(fēng)口風(fēng)速不合適等。

（2）運行成本高。電費或燃料費及日常維護保養費用開(kāi)支大。

（3）事故和故障多。事故和故障頻繁發(fā)生，滴、漏、破、堵現象嚴重。

（4）設備使用壽命短。不到規定期限就要對設備進(jìn)行維修，或不到正常的折舊年限設備就不能繼續使用，需要更新。

（5）系統運行不正常。系統不能按設計要求運行和調節，設備達不到最佳運行狀態(tài)，各項運行參數不能滿(mǎn)足規定要求等。

對一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)（部門(mén)）來(lái)說(shuō)，上至領(lǐng)導，下至員工，都要清楚圍繞中央空調系統運行管理所做的一切工作，都是為了使中央空調系統達到滿(mǎn)足使用要求、降低運行成本、延長(cháng)使用壽命、保證衛生安全這4個(gè)基本目標。即以最好的效果、最低的消耗、最少的費用、最衛生安全的運行換取最高的綜合效能，實(shí)現最大的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。

1、滿(mǎn)足使用要求

空調房間一般都是封閉的空間，其空氣環(huán)境的溫度、濕度、流動(dòng)速度、潔凈度、新鮮度等通常需要由中央空調系統或空調裝置來(lái)調節和控制，以創(chuàng )造和保持滿(mǎn)足一定要求的空氣環(huán)境。

對寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，緊張工作的人們需要一個(gè)舒適的室內空氣環(huán)境，如果空調效果滿(mǎn)足要求，不但有利于提高其工作效率，而且有利于寫(xiě)字樓的租金收益；對星級酒店來(lái)說(shuō)入住的客人需要一個(gè)舒適的食宿環(huán)境，如果空調效果好，客人得到了應有的享受，他將有可能成為該酒店的?？?；對商業(yè)餐飲、娛樂(lè )場(chǎng)所來(lái)說(shuō)，前往消費的顧客希望有一個(gè)舒適的購物、飲食、娛樂(lè )環(huán)境、如果空調效果好，顧客就有可能待的時(shí)間長(cháng)些、消費多些。這樣一來(lái)，顧客滿(mǎn)意，商家也高興，如此等等。由此可見(jiàn)，空調效果好，能滿(mǎn)足使用要求的意義不僅僅是使人感到舒適，由感覺(jué)舒適所帶來(lái)的是工作效率的提高，是豐厚的經(jīng)濟效益，是無(wú)限商機。相反，如果空調效果差，不能滿(mǎn)足使用要求，則后果不堪設想。因此空調效果好壞所產(chǎn)生的影響是不容忽視的。

由于舒適性中央空調系統的運行效果，直接體現在能否滿(mǎn)足人們工作和生活對室內環(huán)境的要求方面，而中央空調系統的運行管理又是建筑物業(yè)設備管理的重要組成部分，因此它是物業(yè)管理質(zhì)量?jì)?yōu)劣和管理水平高低的直接反映，對衡量物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水準，樹(shù)立其良好形象與聲譽(yù)有不可忽視的作用。一旦不能達到滿(mǎn)足使用要求這個(gè)目標，物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)就會(huì )受到影響，甚至導致企業(yè)虧損或身敗名裂。因此，滿(mǎn)足使用要求是中央空調系統運行管理必須達到的首要目標。

2、降低運行成本

除人工費外，運行成本還包括能源消耗費和維護保養費。在我國，中央空調系統的冷源絕大部分采用的是電動(dòng)式制冷機（如離心式、螺桿式、活塞式制冷機），其輔助設備如冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機、風(fēng)冷式冷凝器風(fēng)機等也均為電動(dòng)式的。而熱源則形式多樣：有傳統的燃煤鍋爐和新型燃油、燃氣鍋爐，也有方便快捷的集中供熱和電鍋爐，還有冷熱兩用的空氣源熱泵、水源熱泵、地源熱泵和直燃式冷熱水機組等。不管熱源是何種形式，大多數中央空調系統的主要能源消耗還是用電。

由于建筑類(lèi)別和地區的不同，中央空調系統的耗電量約占所在建筑總耗電量的18%~35%，單位建筑面積的耗電量約為35~65W /㎡。因此降低運行成本的首要任務(wù)是想方設法減少用電量，同時(shí)也要盡量減少其他燃料（如燃油、燃氣、煤）的消耗量，以降低能源消耗費用。其次，要通過(guò)精心操作、細致維護來(lái)延長(cháng)易損件的使用壽命；通過(guò)定期的水質(zhì)檢驗和監測情況來(lái)決定水質(zhì)處理的合理用藥量；通過(guò)少量多次和細心檢測來(lái)適度加注潤滑油等?？傊?，通過(guò)嚴格規范的管理和精打細算來(lái)減少日常機物料的使用量，以減少相關(guān)費用的開(kāi)支，達到降低運行成本的目的。

有些地方和單位存在著(zhù)中央空調系統裝得起而用不起的情況，其根本原因就是運行費用太高，使得中央空調系統基本閑置不用，不能充分發(fā)揮其應起的作用。因此，積極降低運行成本是中央空調系統運行管理所要達到的重要目標。

3、延長(cháng)使用壽命

使用壽命是指在不更換主要部（構）件條件下，能夠確保使用性能和效果。中央空調系統主要設備的平均使用壽命見(jiàn)表1-1。

表1-1中央空調系統主要設備的平均使用壽命              

從設備的使用壽命來(lái)看，一般進(jìn)口的中央空調系統主機（制冷機或鍋爐）的使用壽命可達20~25年，國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)主機的使用壽命也可達15~20年，在室外露天安裝并且全年運行的熱泵機組的平壽命為15年。管道系統、控制系統以及末端裝置的使用壽命相對來(lái)說(shuō)都要短些。

4、保證衛生安全

在中央空調系統日常停機期間（如夜晚、節假日），室外空氣會(huì )通過(guò)新風(fēng)口滲入系統的，在夏季會(huì )使接水盤(pán)中的積水不斷蒸發(fā)，設備和風(fēng)管內的溫度升高，從而促使細菌大量滋生。細菌在繁殖過(guò)程中會(huì )產(chǎn)生氣味、毒素、過(guò)敏物質(zhì)（如細胞膜、碎屑）及尸體等多種代謝物，當系統運行時(shí)，這些細菌和其代謝物容易通過(guò)風(fēng)管系統傳播到空調房間內，污染室內環(huán)境，影響人的健康。

另外，當建筑物附近的室外室外空氣受到工廠(chǎng)排放的異味氣體、鍋爐排放的煙土、火災產(chǎn)生的煙氣、意外事故產(chǎn)生的化學(xué)品蒸發(fā)氣體、冷卻塔產(chǎn)生的軍團菌等污染時(shí)，被污染的空氣會(huì )從運行中的中央空調系統新風(fēng)口吸入，并很快輸送至系統服務(wù)的全部房間，造成人員傷害。

綜上所述，中央空調系統運行管理要達到的基本目標一是體現在滿(mǎn)足室內空氣環(huán)境要求方面，二是體現在降低運行成本方面，三是體現在完好使用到折舊年限方面，四是體現在保證空調房?jì)热说纳眢w健康方面。2006年3月1日實(shí)施的國家標準《空調通風(fēng)系統運行管理規范》，分別從衛生、節能、安全、應急運行管理4個(gè)方面相應提出了一些具體要求。

由于中央空調系統規模大小和人員配備情況不同，以及物業(yè)管理企業(yè)（部門(mén)）性質(zhì)的不同，中央空調系統管理的各方面的工作不一定全部由管理者自己承擔，有些可以外包給專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)機構去做，如計劃檢修、更新改造、部分設備裝置的維護保養、水處理等。但不論是誰(shuí)，管理制度化、操作規范化、人員專(zhuān)業(yè)化、職能責任化是做好上述7個(gè)方面工作的前提。為此，必須要有以下4個(gè)基本措施作保證：

（1）各項管理內容都要形成相應的規章制度，做到有章可循，有法可依。

（2）各個(gè)操作項目都有要制定出安全、合理的規程、做到規范、有序的操作。

（3）操作人員都是經(jīng)過(guò)正規、嚴格的空調制冷方面專(zhuān)業(yè)學(xué)習和技術(shù)培訓，并通過(guò)國家職業(yè)技能鑒定機構組織的相應考核，取得相應職業(yè)（工種）初級以上職業(yè)資格（技術(shù)等級）證書(shū)（如《中央空調系統操作員》職業(yè)資格證書(shū)、《制冷設備維修工》技術(shù)等級證書(shū)）的專(zhuān)業(yè)人士。

（4）專(zhuān)業(yè)技術(shù)主管、班組長(cháng)和操作人員分工明確、職責清楚。

總之，只有全面了解中央空調系統運行管理的基本內容，才能促進(jìn)運行管理工作，全面提高運行管理的質(zhì)量。